2011年昆明房地产新政详解
昆明”限购令”全文
根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和住房和城乡建设部、国土资源部、监察部《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》（建房〔2010〕155号）的要求，为坚决遏制各种投资投机性需求，促进昆明市房地产市场平稳健康发展，现就云南省昆明市户籍居民和非本市户籍居民家庭在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）购买商品住房的有关问题通告如下：
一、昆明市各级各部门和相关房地产开发企业必须把思想统一到国家房地产宏观调控政策上来，提高认识，坚定不移地贯彻执行国发〔2010〕10号文件，认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控相关政策。
二、在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本通告发布之日起，昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手商品住房（含达到上市条件的经济适用住房）。对于境外机构和个人购买商品住房，严格按照《建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局《关于规范房地市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）和《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）等有关政策执行。
三、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非昆明市户籍居民，商业银行暂停发放购买住房贷款；对贷款购买商品住房首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行贷款首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率1.1倍的规定。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭，公积金贷款的首付款比例不得低于50%；贷款利率不得低于公积金贷款基准利率的1.1倍。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房公积金贷款。
四、购房人在签订商品房买卖合同时，应如实填写《购房家庭情况申报表》（以下简称《申报表》）。
房地产开发企业、经纪机构与购房人签订商品房买卖合同时，应当履行核查义务，核查《申报表》填写内容，并将《申报表》做为合同附件。房地产开发企业、经纪机构不认真审查的，按相关规定进行处理，直至吊销相关证照；购房人提供虚假证明，违反规定购买商品住房的，房屋登记机关不予办理合同备案和房屋权属登记。
五、商品住房购房人在限购时间内购买的商品住房，向房产登记部门申请房屋权属登记时，除原规定的申请材料外，还需提供以下附加申请材料：
（一）《申报表》原件；
（二）结婚证及户口本（验原件、收复印件）或未婚声明等婚姻、家庭状况证明。
六、限购交易时间的认定，新建商品住房以在昆明市房屋登记机关信息系统网上合同登记备案的时间为准，二手住房买卖以房屋登记机关业务收件时间为准。
本通告自公布之日起执行。
附件：购房家庭情况申报表
二○一一年一月十八日
购房家庭情况申报表
购房人姓名 联系电话
购房家庭成员情况 姓名 家庭关系 □本市居民 □外省市居民 证件名称
证件号
□本市居民 □外省市居民 证件名称
证件号
□本市居民 □外省市居民 证件名称
证件号
未成年子女 □本市居民 □外省市居民 证件名称
证件号
未成年子女 □本市居民 □外省市居民 证件名称
证件号
未成年子女 □本市居民 □外省市居民 证件名称
证件号
本人承诺：本人如实填写家庭成员情况，并保证自觉遵守昆明市关于“同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在本市只能新购买一套商品住房”的规定，如有虚假、不实申报等违规行为，本人愿意承担由此产生的"不予受理房地产权属登记"等一切法律责任及经济责任。
购房人签名（盖章）：
监护人签名（盖章）：
年 月 日
备注：
1、本表为商品房买卖合同附件。
2、家庭成员范围包括夫妻双方及未满18周岁的未成年子女，以户口簿、结婚证记载为准。
国家新八条全文
· 一、进一步落实地方政府责任。
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
· 二、 加大保障性安居工程建设力度。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。努力增加公共租赁住房供应。
· 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
· 四、强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
· 五、严格住房用地供应管理。
各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。大力推广以“限房价、竞地价”用地。
· 六、合理引导住房需求。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套。
· 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
对省（区、市）人民政府，实行问责制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标等任务的公开问责。
· 八、坚持和强化舆论引导。
对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
云南省楼市调控“新十条”
2011年1月31号，为深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，进一步做好房地产市场调控工作，促进房地产市场健康发展，推动我省城镇化科学发展，云南省人民政府正式出台了十项政策措施。《云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》中明确提出，对于已采取住房限购措施的城市，要按国务院相关要求，对现行限购政策进行调整完善。而其他城市也要根据当地房地产市场价格变化情况，在必要时按要求出台限购措施。此外，还要确保保障性住房建设用地。认真落实保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求，并确保在每年上半年内供应到位，对保障性住房用地没有完全落实的州、市、县（市、区），不再提供其他房地产开发建设用地。
【新一条】
加强房地产市场调控
要认识到做好房地产市场调控工作是保障和改善民生、加快构建和谐社会的需要；
发展商品住房是推动城市住房制度改革、保障和改善民生的重要手段；
加强房地产市场调控，进一步增加商品住房供应，稳定住房价格，能有效保障居民住房需要、改善住房条件，提高人民群众生活水平，对构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义；
做好房地产市场调控工作是推动城镇化科学发展的需要。
【新二条】
多渠道增加城乡住房供应
统筹城乡发展，在加快推进城镇化的同时，进一步加快社会主义新农村建设，改善农村面貌，缩小城乡差距，走城乡一体化发展的道路。要多渠道增加城乡住房供应，积极稳妥推进农民进城，满足人民群众多样化居住需求，促进房地产市场健康发展；
积极探索城镇建设新模式。要从云南山区多、坝区少的实际出发，进一步转变城市建设发展理念，推行组团式发展模式。积极探索具有云南特色的城镇化建设新路子，在继续抓好中心城市建设的同时，重点建设好中小城市，大力建设以山地、山水、田园为特色的城镇，引导人口合理分布，有效缓解城市人口过度集中的压力；
进一步完善城乡建设规划，严格规划管理，维护规划的严肃性，规划一经确定，不得随意调整。要充分发挥规划的指导调控作用，以坝区为重点，加大耕地保护力度，集约节约利用土地，推动城乡可持续发展。
【新三条】
成立建设投资公司建保障房
确保完成城镇保障性安居工程建设目标任务：2011年，全省要通过新建、改建、购买和长期租赁等方式，完成40万套城镇保障性住房建设任务；
要将公共租赁住房作为住房保障的重点，逐步实行廉租住房和公租住房并轨，面向城镇中、低收入住房困难家庭出租，优先解决低收入家庭住房困难问题；
健全保障性安居工程建设投融资体制机制。各州、市政府及保障性住房建设任务较重的县（市、区）政府，可成立专门的具有房地产开发资质的保障性住房建设投资公司，承担公共租赁住房等保障性住房的开发、建设和管理运营职能。同时，要积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与公共租赁住房的开发经营和棚户区改造住房的开发建设，拓展保障性住房投融资渠道；
借鉴先进管理经验，结合我省实际，进一步完善保障性住房管理制度。特别要严格准入、退出机制，提高保障性住房资源的利用效率，切实解决好中低收入家庭住房问题。逐步扩大住房保障制度覆盖范围，有条件的地区可以将建制镇纳入住房保障工作范围。
【新四条】
购房不足5年者转让
营业税按销售收入全额征收
对个人购买商品住房不足5年转让交易的，统一按销售收入全额征收营业税；
加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平以及不按申报价格明码标价对外销售的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；
加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。今年内，要在有条件的城市进行试点。
【新五条】
二套房首付款比例不低于60%
对贷款购买第二套住房的家庭，执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍的政策规定；
进一步建立健全二套房贷监督管理办法，由银行业监管部门对商业银行执行差别化信贷政策进行监督检查，对违规行为要严肃处理。严格执行省住房城乡建设厅、中国人民银行昆明中心支行和银监会云南监管局《关于转发规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准文件的通知》（云建房〔2010〕367号）的相关要求，统一第二套住房认定标准，规范认定程序。
保障房用地供应不低于总量的70%
今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量；
认真落实保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求，并确保在每年上半年内供应到位。对保障性住房用地没有完全落实的州、市、县（市、区），不再提供其他房地产开发建设用地。保障性住房建设用地一经确定，不得随意更改。在各地新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保；
进一步完善土地出让方式。积极采用综合评标方式，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；
参加土地竞买的单位，必须具有房地产开发资质，并且资质等级应与竞买土地规划的住房建设总量相对应。参加土地竞买的单位，必须说明资金来源并提供相应证明；
对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处，具体处理办法由省国土资源厅会同相关部门研究制定。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
2月9日加息
中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整（见附表）。
附表：
单位：%
调整后利率
一、城乡居民和单位存款
（一）活期存款
0.40
（二）整存整取定期存款
三个月
2.60
半 年
2.80
一 年
3.00
二 年
3.90
三 年
4.50
五 年
5.00
二、各项贷款
六个月
5.60
一 年
6.06
一至三年
6.10
三至五年
6.45
五年以上
6.60
房贷案例]20年100万房贷
加息前
加息后
差额
商贷月供
7396.98
7514.72
117.74
总还款额
1775274.11
1803532.80
28258.69
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