昆明买房58万元，5年回报近20万，让你赚个够

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本帖最后由何俊于 2012-5-16 23:26 编辑

我看到一篇熊友的贴子，
就是你买房，买了房租给他们或者第三方，开公寓酒店，5年回报33.5%
房价1到1.2万元/平方，认购卡还要提前买5万起
个人认为是房地产商在全国房地产价格国家参与调整下变相销售，请看我的推理

原贴子在这里：
http://bbs.it007.com/thread-933051-2-1.html
单位的圣水二期伴山伴海要开盘了，我这老员工又开始卖房子啦！还是那句话，了解这个项目的人肯定会对下面的消息兴奋不已的！只卖到18号下班前哦，晚了就排不到好的号了，找我买也就没意义了！
我的原则是:帮各位想买湖畔生活的准业主省钱买到自己最中意的房子给你带来最完美的假期。
单位的湖畔圣水二期伴山伴海将于本月19号开始发售认筹卡，本次开盘共有别墅和公寓两种类别十余种户型，其中公寓两种，带返租，别墅六七种，不带返租。19号办理认筹卡公寓5万一张，别墅10万一张。公寓有50多和90多平米两种，单价在1-1.2万/㎡左右，豪装带名牌家具家电，酒店返租，返租每5年一签，年投资回报率6.7%，头5年就有33.5%了，每年带20天免费假期。本次我准备主推公寓，别墅不想了，因为公寓会很抢手，只求完成任务即可。各位不用担心酒店的收益问题，经常去澄江的应该能发现周末悦椿的房间有多么难定。有兴趣的可以到我们单位的云南映象售楼部来找我，我们一起聊一聊，觉得合适我们一起开车到澄江看看现场，到澄江的售楼部让置业顾问帮你详细的讲解下。找我买的前两个客户我可以帮你想办法提前选房，买到你最满意的房子，并且一次性付款可以享受6%优惠，如果是城建的老客户，可以享受7%优惠。按揭也有优惠，而且还有本人自己准备的iPod iTouch送给你哦！虽然不值钱，但是也算一点小小的心意吧，就当帮我完成任务的一点回馈。公寓数量非常有限，请考虑好尽快联系我哦。只要不太晚，我会帮您安排到前面选房的，只限两个名额哦！

我的理解是变相销售：
理解是这样分析的
就算买一套50平方的房，1万元一平方，认购卡5万元，全部办下来，58万左右；
房地产方的返租，5年回33.5%，总价58万X33.5%=19.43万
5年=60个月，总返租19.43万除以60个月=3238元每个月的租金
一个小小澄江50平米租到3238元，是昆明一环的两室的两倍左右的租金
就算开发商或者是第三者租下来开公寓酒店，按开发商所说的入住率，平时30%到40%，周末100%；
那就按一个月70%的入住率，澄江每天我按150元来算，一个月酒店收入一间房（也就是你买的那套房）
合计：3150，还不够返给你租每月3238元，他还倒赔水、电、员工、设施费用
所以按照公寓酒店的收支比，是完全不成立的
这就是我推出的变相销售的理解

我说个万一，如果开发商和你签5年的合同，请问毁约的条件是什么？也就是开发商
没到5年就说生意不好，不做了，就算赔你5万的毁约金，或者赔你10万元，他也赚~
很简单，澄江的房子卖到50平方58万，赔你5万，剩余53万，你买了一套50平方的澄江房，
最后算下来，也是1万多一平方买澄江房，你值不值~

这只是我的正常投资推理，如果不正确，请各位指正~

totata · 发表于 2012-5-16 23:18

分析合理无良商家完全在绕人。

hhdhh · 发表于 2012-5-16 23:35

忽悠。

心情驿站 · 发表于 2012-5-17 09:39

何俊分析有道理

尤鸟倦 · 发表于 2012-5-17 11:53

分析的在理

Qoo · 发表于 2012-5-17 12:25

{:soso__1714027532547747370_1:}

gunfans · 发表于 2012-5-17 13:03

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

代码羊 · 发表于 2012-5-17 14:18

我看了开头想骂你坑蒙拐骗，看到后面才知道你不是卖房的。
说的对，千万不要相信什么返租，1万/平买在澄江，吃了撑的了。

xiaol1961 · 发表于 2012-5-17 14:50

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

xyyfy · 发表于 2012-5-17 15:20

黑心的开发商

回复 · 发表于 2012-5-17 16:32

yunke · 发表于 2012-5-17 16:53

不要听这些人忽悠，从分时度假、酒店产权，无不是陷阱

majunyi · 发表于 2012-5-17 19:52

都不买房就知道结果了

perfect7 · 发表于 2012-5-17 21:26

feixuezhiwu · 发表于 2012-5-17 21:33

分析得很有道理！

劣质毒药 · 发表于 2012-5-17 21:37

在天朝，所有免费啊，天上掉饼啊，让你赚个够啊…………这些事都要想好了再做，就想算命的，真能算的话，他自己还会想当个算命的混日子吗？

yyss · 发表于 2012-5-17 23:28

本帖最后由 yyss 于 2012-5-17 23:40 编辑

先不考虑开发商毁约等等必然发生的情况
这种返租模式下的房子售价，已经把这5年内需要返给购房者的所谓“投资回报”考虑进去了。我们单纯从财务管理角度分析，资金在开发商手上是有时间价值的，即使存银行目前5年期也有5.5的年利率，倒过来想5年后如果你想从银行获得1W，你只需要在现在存入7843.13元；而按照开发商的做法，5年后你要从银行取1W，现在银行就要求你先存1W，还不给利息。所以开发商不会赔钱赚吆喝，他们肯定算过一笔帐——就是连同成本、利润以及5年内将要支付给购房者的投资回报一定小于12000，即使大于12000，对于开发商也是稳赚不赔的：
1、房子卖不出去，钱压在项目上就是死的。这点好理解，存银行起码有利息，而且资金回笼对于任何企业都是首要任务。
2、通过返租模式比单纯销售模式获得更多的资金，在相同的风险报酬率下可以获得的报酬更高（特别是对于这种上亿的资金量）。
3、开发商需要资金去投资其他报酬率更高的项目。这个也好理解，如果开发商没有年投资回报率超过6.7%的项目，它何必把房子卖出去，还不如自己经营，毕竟不是每家企业都有那么可观的效益的。而且这个6.7%的收益还是针对12000/平方米的基数，如果开发商不销售，自己经营酒店，只计算开发商自己开发的成本的话（返租和开发商自己经营，经营费用都是一样的），这个收益率还更高。这点也能解释如果此项目售价与周围其他项目均价相当的情况
返租模式可以是一种促销手段，某种程度上也可理解为资本运作的一种方式。
4、再有，酒店经营如果正常的话，如果每年能够获得超过6.7%的收益最好，即使没有，只要酒店盈利，对开发商来说也是肥上添膘的好事。
一句话：返租模式下，开发商在用其他人购买的房子为自己赚钱，同时把未来需要支付给购房者的投资回报提前收取用于其他投资（用别人的钱赚钱），如果出意外还能够翻脸毁约。

无意漂泊 · 发表于 2012-5-18 01:27

北狼 · 发表于 2012-5-18 08:24

还忘了一点，5年后开发商说不好不搞了，这个房子要比市价要低，因为这种房子有点类似学生宿舍吧

duancheng · 发表于 2012-5-18 11:51

type999 · 发表于 2012-5-22 08:11

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dayu · 发表于 2012-5-22 15:06

这位实习版主，刚看到你的帖子，有话要说。你凭什么把我帖子内容转到这里来而不通知我？凭什么可以把你自己的这个违背事实真相的、以“万一”和“假设”推理而成的、具有明显误导性的帖子设置成高亮？？每个人都有自由发言的权利，我尊重你说话的权利，但你凭什么以“变相销售”，以各种偏离事实真相的理由恶意评价我们的楼盘？？？！！！

何俊 · 发表于 2012-5-22 15:21

请相信只要是黄金，在哪里都会发光～

何俊 · 发表于 2012-5-22 15:36

dayu 发表于 2012-5-22 15:06
这位实习版主，刚看到你的帖子，有话要说。你凭什么把我帖子内容转到这里来而不通知我？凭什么可以把你自己 ...

大家都是熊友，你给大家一个投资发财的机会～我给大家反面的想法～就成为了矛盾～总体来说，大家都是为熊友好～是这个道理吗？如果我说你的是好的，违背了我的想法，那我就变成了你的拖，熊友更不相信你讲的～是这样吗？不要急～是黄金在哪里都会发光～是这样吗？你的客户就是你的客户，他硬要投，别人怎么说都是费话，是这样吗？如果这是个好项目，你肯定不会放过～房地产商那里肯定会有好价格不说，你的提成也可以充进购房款里，这么好的项目，你推荐给大家，是件好事，因为你已经认可了这是个发财的机会，你也肯定在这个项目上，全力以赴购买两套以上，是这样吗？如果不是，一切都是浮云～

3G无线专卖 · 发表于 2012-5-22 16:44

黑人啊～～

何俊 · 发表于 2012-5-22 18:07

﹏TuTu丶Forever · 发表于 2012-5-23 00:12

[民生] 昆明买房58万元，5年回报近20万，让你赚个够

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