昆明城中村项目改造推进慢村民开发商到底谁更着急？

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案例1
村民这半年：苦候城中村回迁房

3年前，高女士就把手上全部现金投入到五华区一城中村改造项目上。“每平方米4000多元的价格，比当时周边的房价要低不少。”高女士说，所以在该城中村项目组织团购后，她就借钱交了团购金，没想到，买房的梦想一等就是三年多，而这种等待现在还在继续。

对项目持续关注的高女士了解到，之前是由于拆迁的问题一直致使项目未能顺利开工，这一情况一直持续下来就是3年时间。“去年项目终于动工了。”高女士说，但没想到正式开工后还是动动停停，今年以来，项目的建设速度又再度放缓了下来。

在高女士给记者提供的一份由开发商提供的项目最新进度通知上，记者看到，该项目大部分处于基坑开挖或是打桩阶段，施工进度最快的就是回迁房的建设。“上周又去看了，回迁房那栋已经盖到约有7、8层高，我们听说得等到2014年或2015年才能交房。”高女士说，看着比她后买房的朋友都陆续住进了新房，而自己的团购房却始终悬着，这成为她的一个心病。除了不知道什么时候才能交房，她最担心的还是之前交进去的钱是否会打了水漂。

和高女士一样，一直等待的还有该城中村的拆迁户们。2010年，老何一家5口搬出了该城中村，告别了居住了数十年的老宅，这两年一直寄宿在哥哥家中。虽然每个月能领到租房补贴，但是苦候的新房一直没落实，让他和孩子们很揪心，“大儿子就等着回迁房结婚，没想到现在还没动静。”老何说，今年几次路过工地看了，虽然还能看到机器设备，但整体进度却比去年慢多了。老何一直想知道，又一个半年过去了，这种等待还要持续多久，儿子什么时候才能有新房结婚？

案例2
开发商这半年：与时间赛跑的城中村改造项目

分管营销口的张总所在的一家房地产公司，2008年就在西山区成功拿地，但项目真正动工是在2011年，目前项目还停留在形象推广阶段。

“时间与流程，有时候对于开发商而言就是生杀大权，城中村改造同样如此，较长的运作时间，各种层面的审批，许多开发商感到有些耗不住。”据张总介绍，今年以来，市场整体行情低迷，楼市宏观调控进入胶着期，“降价潮”在上半年随之到来，再加上有关城中村改造政策的调整，拆迁、改造、土地等成本的不断增加，许多开发商手头的城中村项目在今年上半年的整体推进非常的困难。

各种因素导致的开发节奏放缓，让城中村改造项目背后的开发企业很为难，是放弃，还是坚守，这是个问题。选择放弃然后转手他人的情况不是没有，但更多开发企业选择了继续坚守。张总说，对于像他们这样已经进入城中村全面启动改造工作，项目是不可能轻言放弃的。项目的放缓，主要还是由于目前的市场大势所致，市场不景气，企业的现金流一直较为紧张，整个项目的前期投入已经让企业的资金供应有些力不从心。加之考虑到目前的因素，如果加速开发后把产品推向市场，目前的市场环境下，是否走得动或是个问题，放缓其实也是一种策略。

长时间的坚守，很容易步入后继乏力的窘境，这个时候，政策的推力作用不言而喻。张总说，“半年的时间又过去了，我们希望政府能够给予更多的支持，城中村改造的拆迁补贴、回迁安置等方面，都让企业投入了很多精力和财力。我们更加希望的是城中村改造拿地等支出方面在政策上可以给予优惠，尤其是在保障性住房方面的地块与普通商品房的地块可以进行区别计算，这样才能让企业面临的风险降到最低。同时，在容积率、规划调整等各个方面的限制是否也能趋向宽松，这是参与城中村改造的开发商们最希望的政策面调整。”

城中村改造之惑

拆迁难施工慢竞争激烈

城中村改造进展如何？正面临着怎样的困惑？按照《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011-2013年）》的计划，到2013年底，全部城中村改造项目土地要完成整理和收储工作。这就意味着，到2013年底，昆明382个城中村将全部拆除，并将土地整理至可上市交易。

挑战重重被部分人视为鸡肋

城中村的到来让主城区域中有了更多可供开发的土地，这让房地产业界兴奋不已，但改造中的难度，规划上的严格要求，让城中村的改造在大部分开发商眼中却犹如鸡肋。据相关机构统计，到去年年底，工地上正在进行平地拆迁的城中村改造项目约69个，进入销售阶段的城中村仅有22个。实际进度与计划还是有较大差距。“这个鸡肋在2012年上半年更为突出，许多手上有项目的开发商受各种因素影响放缓了项目的开发进度，影响有来自楼市宏观调控、有来自开发商资金链紧张，也有来自政府政策调整。”业内人士张先生对记者说。

城中村改造这半年怎么了？居住在城中村改造项目周边的许多人都发现，很多项目今年以来进展放缓，“很多项目不是真的有什么问题，只是在挑选一个时间节点，例如拿地的时间，或者是在等待政策的大方向出现调整，这些都有可能让项目的进展出现与预期设想的情况的差距。”某房产商负责人在接受记者采访时如是表示。政策层面的变动是开发商必须面对的风险，政府也同开发商一样，也在逐步探索市场可能存在的各种情况，政策的变动随时都可能出现。

该负责人还表示，不仅如此，城中村改造项目与其他项目一样，也同样需要面对激烈的市场竞争，比如区域性的竞争、企业实力间的比拼。

城中村改造项目迎来新机遇

“6月以后，很多项目又开始动起来了，很多沉寂几年的项目也开始有了起色，这让市场看到，很多项目还活着，显然市场并没有那么悲观与糟糕，很多企业从生死的鬼门关又走了回来。”一位业内人士在接受记者采访时说，“这些项目之所以能够快速地动起来，甚至起死回生，都得益于46号文。”

所谓“46号文”，即昆明市政府日前出台的《昆明市人民政府关于进一步规范城中村改造工作的意见》，其中对于城中村改造的时间表进行了进一步的要求，同时对于土地组价、规划审批、户型配比等方面的政策都趋向宽松。这一政策推力，让业内对于下一步城中村改造的提速表示乐观。