昆明买房58万元，5年回报近20万，让你赚个够

我看到一篇熊友的贴子，
就是你买房，买了房租给他们或者第三方，开公寓酒店，5年回报33.5%
房价1到1.2万元/平方，认购卡还要提前买5万起
个人认为是房地产商在全国房地产价格国家参与调整下变相销售，请看我的推理

原贴子在这里：
http://bbs.it007.com/thread-933051-2-1.html
单位的圣水二期伴山伴海要开盘了，我这老员工又开始卖房子啦！还是那句话，了解这个项目的人肯定会对下面的消息兴奋不已的！只卖到18号下班前哦，晚了就排不到好的号了，找我买也就没意义了！
我的原则是:帮各位想买湖畔生活的准业主省钱 买到自己最中意的房子 给你带来最完美的假期。
单位的湖畔圣水二期伴山伴海将于本月19号开始发售认筹卡，本次开盘共有别墅和公寓两种类别十余种户型，其中公寓两种，带返租，别墅六七种，不带返租。19号办理认筹卡公寓5万一张，别墅10万一张。公寓有50多和90多平米两种，单价在1-1.2万/㎡左右，豪装带名牌家具家电，酒店返租，返租每5年一签，年投资回报率6.7%，头5年就有33.5%了，每年带20天免费假期。本次我准备主推公寓，别墅不想了，因为公寓会很抢手，只求完成任务即可。各位不用担心酒店的收益问题，经常去澄江的应该能发现周末悦椿的房间有多么难定。有兴趣的可以到我们单位的云南映象售楼部来找我，我们一起聊一聊，觉得合适我们一起开车到澄江看看现场，到澄江的售楼部让置业顾问帮你详细的讲解下。找我买的前两个客户我可以帮你想办法提前选房，买到你最满意的房子，并且一次性付款可以享受6%优惠，如果是城建的老客户，可以享受7%优惠。按揭也有优惠，而且还有本人自己准备的iPod iTouch送给你哦！虽然不值钱，但是也算一点小小的心意吧，就当帮我完成任务的一点回馈。公寓数量非常有限，请考虑好尽快联系我哦。只要不太晚，我会帮您安排到前面选房的，只限两个名额哦！


我的理解是变相销售：
理解是这样分析的
就算买一套50平方的房，1万元一平方，认购卡5万元，全部办下来，58万左右；
房地产方的返租，5年回33.5%，总价58万X33.5%=19.43万
5年=60个月，总返租19.43万除以60个月=3238元每个月的租金
一个小小澄江50平米租到3238元，是昆明一环的两室的两倍左右的租金
就算开发商或者是第三者租下来开公寓酒店，按开发商所说的入住率，平时30%到40%，周末100%；
那就按一个月70%的入住率，澄江每天我按150元来算，一个月酒店收入一间房（也就是你买的那套房）
合计：3150，还不够返给你租每月3238元，他还倒赔水、电、员工、设施费用
所以按照公寓酒店的收支比，是完全不成立的
这就是我推出的变相销售的理解

我说个万一，如果开发商和你签5年的合同，请问毁约的条件是什么？也就是开发商
没到5年就说生意不好，不做了，就算赔你5万的毁约金，或者赔你10万元，他也赚~
很简单，澄江的房子卖到50平方58万，赔你5万，剩余53万，你买了一套50平方的澄江房，
最后算下来，也是1万多一平方买澄江房，你值不值~

这只是我的正常投资推理，如果不正确，请各位指正~

分析合理 无良商家完全在绕人。

忽悠。

何俊 分析有道理

分析的在理

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我看了开头想骂你坑蒙拐骗，看到后面才知道你不是卖房的。
说的对，千万不要相信什么返租，1万/平买在澄江，吃了撑的了。

黑心的开发商

不要听这些人忽悠，从分时度假、酒店产权，无不是陷阱

都不买房就知道结果了

分析得很有道理！

在天朝，所有免费啊，天上掉饼啊，让你赚个够啊…………这些事都要想好了再做，就想算命的，真能算的话，他自己还会想当个算命的混日子吗？

先不考虑开发商毁约等等必然发生的情况
这种返租模式下的房子售价，已经把这5年内需要返给购房者的所谓“投资回报”考虑进去了。我们单纯从财务管理角度分析，资金在开发商手上是有时间价值的，即使存银行目前5年期也有5.5的年利率，倒过来想5年后如果你想从银行获得1W，你只需要在现在存入7843.13元；而按照开发商的做法，5年后你要从银行取1W，现在银行就要求你先存1W，还不给利息。所以开发商不会赔钱赚吆喝，他们肯定算过一笔帐——就是连同成本、利润以及5年内将要支付给购房者的投资回报一定小于12000，即使大于12000，对于开发商也是稳赚不赔的：
1、房子卖不出去，钱压在项目上就是死的。这点好理解，存银行起码有利息，而且资金回笼对于任何企业都是首要任务。
2、通过返租模式比单纯销售模式获得更多的资金，在相同的风险报酬率下可以获得的报酬更高（特别是对于这种上亿的资金量）。
3、开发商需要资金去投资其他报酬率更高的项目。这个也好理解，如果开发商没有年投资回报率超过6.7%的项目，它何必把房子卖出去，还不如自己经营，毕竟不是每家企业都有那么可观的效益的。而且这个6.7%的收益还是针对12000/平方米的基数，如果开发商不销售，自己经营酒店，只计算开发商自己开发的成本的话（返租和开发商自己经营，经营费用都是一样的），这个收益率还更高。这点也能解释如果此项目售价与周围其他项目均价相当的情况
返租模式可以是一种促销手段，某种程度上也可理解为资本运作的一种方式。
4、再有，酒店经营如果正常的话，如果每年能够获得超过6.7%的收益最好，即使没有，只要酒店盈利，对开发商来说也是肥上添膘的好事。
一句话：返租模式下，开发商在用其他人购买的房子为自己赚钱，同时把未来需要支付给购房者的投资回报提前收取用于其他投资（用别人的钱赚钱），如果出意外还能够翻脸毁约。

还忘了一点，5年后开发商说不好不搞了，这个房子要比市价要低，因为这种房子有点类似学生宿舍吧

这位实习版主，刚看到你的帖子，有话要说。你凭什么把我帖子内容转到这里来而不通知我？凭什么可以把你自己的这个违背事实真相的、以“万一”和“假设”推理而成的、具有明显误导性的帖子设置成高亮？？每个人都有自由发言的权利，我尊重你说话的权利，但你凭什么以“变相销售”，以各种偏离事实真相的理由恶意评价我们的楼盘？？？！！！

请相信只要是黄金，在哪里都会发光～

dayu 发表于 2012-5-22 15:06
这位实习版主，刚看到你的帖子，有话要说。你凭什么把我帖子内容转到这里来而不通知我？凭什么可以把你自己 ...

大家都是熊友，你给大家一个投资发财的机会～我给大家反面的想法～就成为了矛盾～总体来说，大家都是为熊友好～是这个道理吗？如果我说你的是好的，违背了我的想法，那我就变成了你的拖，熊友更不相信你讲的～是这样吗？    不要急～是黄金在哪里都会发光～是这样吗？你的客户就是你的客户，他硬要投，别人怎么说都是费话，是这样吗？如果这是个好项目，你肯定不会放过～房地产商那里肯定会有好价格不说，你的提成也可以充进购房款里，这么好的项目，你推荐给大家，是件好事，因为你已经认可了这是个发财的机会，你也肯定在这个项目上，全力以赴购买两套以上，是这样吗？如果不是，一切都是浮云～

黑人啊～～