按“总理房价”计算下半年房价多少算合理

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　房价的问题一直是民生话题中的重点。面对近年来不断攀升的房价，民间早已怨声载道，在今年的两会上，温家宝总理表示，合理的房价应该与居民的收入相适合。按照国际惯例，一个家庭6年的总收入可以购买一套房子，据此，我们就可以推算出各地的合理房价。此言一出，犹如激起千层浪。根据总理的表述，民间高手创造出“总理房价”这个新鲜名词，附带一套计算公式。
而根据“总理房价”计算，昆明的“合理房价”为2893元/㎡，半年的时间过去，昆明的房价又是多少？

　　带头降价的本土企业

　　2012 年1 月15 日，位于北二环内的楼盘金尚俊园开盘，均价7600元/㎡，成为二环内首个开盘价“7”字开头楼盘。相比金尚俊园在2011年10600 元/㎡的对外宣传价，除去精装价格，房源价格直降1400 元/㎡，成为昆明首个明确表示降价销售的楼盘，也引起了购房者的积极追捧。而金尚俊园的开发商云南俊发地产，作为本土知名房地产企业，在业界具有相当的标杆作用，此举不仅让各楼盘竞争加剧，也让项目所在片区房价回到了2009 年。随后开盘的锦悦四季，均价也在7000 元/㎡。

　　然而没过多久，3 月15 日，实力集团对外宣称旗下东盟森林·紫檀“统统一口价，3800 元/㎡竞拍”，号称让房价回到十年前。根据当时媒体的介绍，参与竞拍的“东盟森林·紫檀”组团，是以一个组团的方式对外竞价销售，共计近千套房源，不分楼层、不分栋号、不分户型、不分朝向，采取“你的房子你做主，你的房子你定价”的销售策略。暂且不论实行的效果如何，但是拿价格做文章的举动却是毋庸置疑的。

　　对于2012 年开年几大楼盘的价格表现，人们多少会质疑在限购之下，大家观望情绪浓厚，开发商是否会用“以价换量”的形式进行市场推广，昆明楼市中是否会出现“价格战”的状况。昆明风之铃市场研究咨询机构董事长宋火根表示：“昆明根本不具备价格战的土壤。”宋火根表示，价格战的基础在于供货关系的失衡，而昆明因为城中村改造，市场上的大批刚需亟待寻找住房，而且刚需量可以说俨然成为整个市场的主导。“因此，开发商只要制定出适合市场的营销策略，不愁卖不出房子，也根本没有必要去打价格战。”

　　昆明作为较为边远的省会城市，任何大的方针政策想要在昆明本土显现一定的效果，都是需要一定的时间。对于房地产市场的调控，表现在房价问题上，最为集中的则是在春季房交会之后开盘的两个楼盘。4 月22日，位于西市区岷山车场对面的西府景苑开盘，开盘推出500 余套房源，当天卖出430 余套，均价7689元/㎡。无独有偶，六天之后，一环内银杏金川开盘，2 小时售罄148 套房源，其均价8500 元/㎡。除此之外，还有春城慧谷、欢乐城，价格一直都处于相对偏低的价位。

　　相关业内人士分析，两家产品的大卖，在于销售策略“满足刚性需求”定位的准确，该人士分析，从两个楼盘的户型上来看，都可以满足城市中需要首次置业的年轻人和改善性住房的家庭；此外，在价格的制定上，一环内8500 元/ 平方米的均价是十分具有诱惑力的，在现在楼市的大环境下，价格可以解决很多问题，消费者买房，买的是一个性价比。”

　　昆明房价多少才合理

　　谈及“总理房价”，多数业内人士都认为其实是一件不太靠谱的事，“网友计算出的公式，肯定是有它的漏洞存在，昆明的土地价格就决定了成本价格已经高于2893 元/㎡。”多
数业内人士表达同一种口径。

　　张洪认为，所谓的“合理价格”是在保证成本的基础上，计算合理的利润，制定出单位价格；同样也需要与当地人群的收入达到一个合理比值，也需要规避当地房地产市场的过度投资行为。“这三点是一个大的政策方针，要制定出合理的房价是一个需要多方面考虑的问题，没有人可以给出一个准确的数字。”

　　全国房价走向何方？

　　近日，中国科学院预测科学研究中心发布报告称，在全国范围内今年商品房价格将转而进入下行通道，预计平均销售价格同比下降5.3%左右。而此前国家统计局刚刚公布的70 个大中城市房价数据也表明，全国房价延续了前几个月的跌势，新建商品住宅价格环比下降的城市数量超过七成。不论是统计数据还是预测报告，均显示目前各城市房价已呈现普遍下跌的态势。

　　在中国证券市场研究设计中心等机构联合主办的财经中国2011 年会上，接受调查的经济学家中高达69.9%的人认为，2012 年国内房价是下行趋势，11.7%的经济学家甚至认为房价会大幅下跌。

　　“今年楼市下调恐怕是个大概率的事件。”中国国际经济交流中心专家王军在接受媒体采访时认为，房价下跌是近两年我们持续对房地产市场宏观调控的必然结果，实际上反映了房地产市场深层次调整的开始，也是符合我们调控方向的开始，是我们对于经济结构调整的重要组成部分，这可能会成为贯穿今年乃至明年的大方向。（生活新报姚宇）