昆明市多个楼盘人气变旺 "恐慌型"购房初现端倪

真有那么恐慌吗？我看来无非是媒体和那些扛不住的开发商们一起唱的一出双簧。

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　　“北京二手住宅签约量创限购以来新高”，“上海新房成交量达17个月新高”，“南京新房成交量刷新限购以来纪录”.。。各种“新高”、“破纪录”都在描绘“红6月”。 同样，昆明楼市也正在经历一波小高潮，虽没有北京上海那么“激动”，但也足以让昆明的“刚需”们不再淡定。6月的昆明楼市成交活跃，成交量居高不下，降息等政策优惠让刚需购房者迅速抢占先机，而改善性需求购房者也在此刻找寻机会。

　　新盘涨价 刚需不再“淡定”

　　针对昆明的楼市状况，记者采访了几家6月开盘的楼盘，葡萄街区的销售主管陈晓燕告诉记者，“很多客户都觉得房价已经到底了，认为现在已经是出手的最好时机。虽然没有精确统计，但从6月17日开盘以来已经卖出近300套。”每天售楼部客户到访加上电话来访就有60-70人。因为葡萄街区的户型特点集中在刚性需求购房者占大多数，也是销售效果较好的原因之一。

　　而6月10日，天怡峰景四期开盘的效果也是一片大好。据项目策划经理刘洪说：到六月底共卖出大概280套。毛坯房相当于卖空了。他说“前几个月买房都还是刚需，而上个月直接是刚需和‘憋着不买的’改善型全部出动，因为政府政策微调，各大媒体、专家对房价的关注，购房者担心报复性涨价。”对于两房平均一平米涨了100元左右，3房涨价大概300元左右。“不光是我们一家涨价，像金尚俊园、葡萄街区、格拉斯香水小镇、都纷纷涨价，各地政策的微调、专家的一些言论，地方政府对房地产的扶持政策，让购房者产生恐慌的心理，都在6月出手。”刘洪说，销售情况非常好，已经超出销售人员的预想，本来目标是推200套，但卖出了280套，“导致毛坯房直接封盘，不卖了。”

　　网友“昆明楼市泥菩萨”早在六月中就发微博称：“葡萄街区第二次开盘，相比两个月前第一次开盘的轰动，热情丝毫不减，如果在现场，你会发现购房的急迫情绪在蔓延，今天推出房源约500套左右，均价8000左右。”房价涨势不断，各个售楼处被踏破门槛等种种迹象表明，昆明的购房者们也开始“不淡定”了。

　　昆明房价大幅上涨可能性较小

　　可以看出，楼市交易量大幅度反弹，价格亦出现止跌回升势头。究其原因，业内人士分析认为，目前楼市的暂时回暖主要依赖首次置业的刚性购房需求的释放。受6月8日央行年内首次降息影响，加上多区域房价跌幅放缓，止跌趋势明显，6月份开盘量明显增加。在首套房信贷优惠政策继续执行的情况下，住房刚性需求加速释放，供需两旺的局面促使月底新房成交量再度攀升。

　　云大经济学院副院长郭树华表示：“在中国的经济结构中，房地产是最大的产业，政策的宽松或多或少可以产生阶段性的利好。”他觉得，不管是全国也好，还是昆明，房价小幅反弹符合政策的取向。政府坚决控制价格，但没有说不能涨价，只是价格要往一个健康的方向上发展。现在看来，房价结构的不合理，短期内很难解决，又因关联产业太多，限制打压也不现实。而且中国的城市化进程，进一步的提高农民进城、人口、产业向服务业的发展使得房地产本身发展就抵挡不了，但涨价过快就会导致泡沫破裂。郭树华说，“不管是全国还是单就昆明来说，短期的利好是正常表现，如果房价大幅持续上涨的可能性还是比较小的。”

　　现在是出手的好时机

　　楼市是否真的“回暖”了？经济学家谢国忠称是“假象”，他认为，近期楼市回暖只不过是因为部分信托产品的到期，一些投资者兑现后的这部分资金投入到楼市后的拉动效应而已。郭树华则认为信托产品的到期，只是回暖现象的一小部分原因，如果没有“稳增长”、“降息”等大环境的引导下，光是信托产品到期，是起不到决定性作用的。

　　而对于库存量和健康值的问题，郭树华表示：昆明的库存不是太大，因为首先昆明是个旅游城市，全省的消费都要看昆明。而城市发展使得昆明的房地产购买群体也比较多元化，不单是昆明本地，还有大概三分之一的州市人口，以及大概三分之一的省外、国外的买房群体。其次，云南省本身和发达的东部、中部省份相比，城市化程度稍差一些，只有昆明的城市化以及功能配套相对完善，对于上班族的职业发展空间也最大。因此，他认为：“昆明的库存量和和健康值的匹配度总量是相匹配的，只是结构相对过剩”。也就是市场购买能力以及开发商供给相匹配，但是中高档楼盘相对过剩，价高、购买人群的限制，导致结构相对过剩。

　　郭树华建议广大刚需一族购房者：现在是比较好的时机，但对于投机型购买，现在则不是好时候。

　　对于房价走势，业内人士仍然认为，房价虽有反弹的风险，却并不存在像2009年一样大幅反弹的可能性。首先，由于3—5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，开发商的库存也依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。